看房需知
了解自己

      经常出现这种情况：有人一旦决定要买房，就迫不及待的四处看房，在一个相对较好楼盘的售楼处里，被销售人员的花言巧语所动，仓促间交了定金，事后才发现买的根本就不是自己家庭实际需要的，后悔莫急；或者事后才发觉买了相对家庭经济收入过于昂贵的房子。
    为什么会出现这种现象？主因是看房前没有分析自己的需求和支付能力。所以看房前在家里好好讨论一下这些问题，达成共识是很有必要的。在家庭内部达成共识的基础上，不妨列一个表：

表1
要买的户型
室：我希望是3室，主卧，次卧（之前可以做客房，有了娃就是儿童房），书房（我十分希望有一个可以看书，放香水，玩电脑的地方。是我可以独处的地方。如果客厅够大，也可以考虑可客厅合并。）
厅：我没什么想法，BF觉得应该够大，够敞亮，客厅和餐厅分开
卫：最理想的是2个，因为我希望把主卧的卫生间弄成透明的，嘎嘎~~
付款方式：一次性付款、商业贷款还是公积金贷款：公积金当然最好啦，但是昨天我们踩盘的结论是：开发商都长了毛比猴都精，他们觉得公积金贷款回款慢，所以，只有融科橄榄城一家做公积金贷款。还有就是90平以下的小户型可以首付20%，90以上的最少30%
能承受的总价：BF说10000以内最理想，12000以内可以承受，面积在140以下的，我俩到处骗骗钱，应该还有可能
希望交房时的装修状况 毛坯、初装修（仅有粉刷）、厨卫装修还是精装修：我希望毛坯，BF希望精装
需不需要车位：需要~~但是不知道租合适，还是买合适

☼ /dy 注意——这是在看房前需要明确的几点。心里明确了这几点，可以缩小看房范围，节约你的时间，少走弯路。
    随着你看房的进程，你对房子的知识也会不断丰富，需要和家人讨论和决定的事情将不断增加，我们将这些事情罗列出来，这些问题逐步明确将有助于你确定要买的房子。

    我觉得最后的提示很重要。像我们初入房市的，理想和现实差距是挺大的，如果能把理想照进现实，就靠不断的磨练啦。要逐步找到我们最迫切需要的第一需求，然后把其他需求按照重要次序排列，最先满足第一需求。不可能十全十美啦


看房常识

    在看房前明确自己要买什么样的房子之后，就可以广泛的看房了。以下介绍看房时需要注意的事项。
    进入一个楼盘的售楼处，一般会有专门的销售人员过来陪同介绍。
◘ 陷 阱——销售人员一般开始就问你需要几居室的房子，然后直接拿出相应的户型资料给你看，然后一步步将你引入他常用的套路中去，没有经验的客户很容易上套。售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP），让你无时无刻感到紧张，觉得不立刻下定金以后就没有机会或要涨价了。这时你千万要冷静，仓促做的决定很难是理性的。
    这是真的，我们每去一个地方看房子，都觉得马上就没了，不交钱就买不着了的感觉。像北纬40，他就是只开1期，然后看1期的情况，再定2期的价格。

☺ 技 巧——如果你已经被售楼人员说得头脑发热准备下决定了，你不妨找个理由（比如上卫生间）找一个安静的地方好好想想或者和家人打个电话商量商量，看这个房子是不是符合你看房前明确的那几条。这样能帮助你不犯错误。

    在售楼处，购房者一定要坚持眼见为实的原则，亲临现场，实地考察，多看多问。除了全面的了解这个楼盘的信息以外，还要了解楼盘的交通、周边的配套、未来的居住环境，比如附近有无学校、商场等，小区内有无健身房、游泳池等配套设施，周围的绿化程度等。一般的楼盘都有一份楼盘情况介绍资料，您可以向销售人员索取。这份资料上一般有楼盘位置图、楼盘卖点、开发商资料，有些上面还有小区规划图、表现图和主力户型图。楼盘情况介绍资料上一般会将楼盘的所有优点都突出出来，而楼盘的弱点在上面不会有任何提及，这需要你去发现，这也是看房的目的之一。

小逃 2007-7-2 17:27

50# 引用
以下是在售楼处需要注意的几个问题。

关于容积率
    容积率的定义是指整个社区建筑面积总和与住宅规划用地面积之比，容积率是住宅规划中反映建筑密度的重要指标。容积率如果太大，则可能造成人口密度过高、居住环境质量下降。国土规划局将城市中的每块土地都规定了一个最高容积率，而开发商为了建尽可能多的房子出售，一般是尽量做到这个最高容积率。你如果问销售人员楼盘容积率，他们会告诉你，但是可信度不大。销售人员知道的容积率也是听开发商工程部说的，往往与实际相差较大。楼盘的建筑密度大不大需要自己去实地感受。

关于销售期间涨价
    大多数楼盘都喜欢采用“低开高走”的营销策略。也就是刚开盘的时候定的房价偏低，在聚集了人气之后再逐步提高房价，给人房价会不断上涨的错觉，最后的收盘价会比开盘价高出很多。但是实际情况是：刚开盘的时候开发商卖的是户型最差的房子，在每放出一批相对较好的户型的同时提一次单价，所以在整个销售过程中出售的房子的性价比实际上是相当的，但是却给老百姓升值了的错觉。

☺ 技 巧——当你看好一个楼盘而你对这个楼盘在售的户型楼盘不满意的时候，你不妨再等等，也许不久就有更好更满意的户型放出来了，但是价格的上涨可能是在所避免的。

关于开发商
    房子的质量与服务与开发商密切相关，所以我们在选择楼盘的时候，需要密切注意开发商以前的口碑。开发商的口碑代表着开发商的管理水平，口碑差的开发商是不大可能开发出一个质量、服务皆优的楼盘的。开发商的服务口碑最好能直接咨询已购买了该开发商开发的房子的业主。
    国家把开发公司分为四个等级，并有专门的开发企业资质审查管理标准。一般来说，一级、二级是靠得住的，这些公司信誉良好，样板工程多，资金雄厚，经营作风稳健可靠，从事房地产开发经营时间也长。购买他们的房子，质量一般是可以保证的。
    开发公司的实力、技术力量等很重要，但建造一座高质量的商品住宅楼，还需要好的勘察设计单位的合理设计和好的施工单位的精心施工。对于勘察设计单位、建筑施工单位的考评标准，国家也有统一规定，设计单位一般分为甲、乙、丙三级，建筑公司一般分为一至四级。由于设计和施工单位都是由开发商委托和管理监控的，所以一般信誉良好的开发商也会聘请好的设计和施工单位，在这点上，信誉不良的开发商就不能保证了。

关于国外设计公司
    开发商如果标榜建筑设计是由什么美国或加拿大的公司设计的，不要太当回事。首先，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的往往是国内公司。其次，国外真正有名的设计师都是不怎么愿意做住宅设计的，愿意到中国做住宅设计的建筑师在国外不会太有名。另外，现在中国留学生在国外注册公司在国内营业的情况也很普遍。

关于销控表
    到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。可是这个东西销售会给买房的人看么

关于物业管理
    不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。与其这样，不如考虑由国内有口碑的物业公司管理的楼盘，如万科、中海的物业公司。物业管理是影响楼盘升值的重要因素。
关于促销花招
    如果一个楼盘售楼处外出现排队等号的现象或者有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，如果这个楼盘不是经济适用房的话，这就可能是促销花招。排队的人多半是销售公司雇来的，模型边的人大多是销售公司或开发公司的领导来捧场的。当前，楼盘的销售一般分两种形式。一种是开发商直销，一种是开发商另请代理公司代销。由代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如雇人排队等号等；但是开发商直接销售就不会搞很多花头，这是因为代理商想赚开发商更多的代理费的缘故。

关于会所
    很多人认为会所重要，一个楼盘的会所一定要又大又气派。开发商为了适应人们的需要，会所的面积越建越大，功能越来越多。但据调查显示：90％以上的大型会所都处于闲置状态，基本是惨淡经营，根本派不上用场。这种作用不大、造价高昂的大型会所成本很高，不可避免地导致楼盘的成本上升。开发商要想达到预期的利润，只得抬高房价以弥补损失，实际上都分摊在了业主身上。与此相比，那些设置分散、功能灵活、大小适宜的会所更加实用和受欢迎，利用率也高。

关于样板间
    每个楼盘几乎都有几套样板间，大家去看房的时候可以去看看，特别是对于有意向户型的样板间。开发商一般会精心打造楼盘的样板间，借之勾起看房人的购买欲望。根据样板间所在位置，一般分两种：一种设在正在建设中的住宅楼里，一种是另外搭建的有些就搭建在售楼处中。大多数另外搭建的样板间与交房时的房子尺寸上相去甚远，一般样板间的开间、进深和层高尺寸都会比实际大小做适度扩大，使房间看上去更大更高。所以这样样板间只能起到室内装修和家具摆设的参考作用，如果样板间位于在建的楼中的话，尺寸一般差不多，我们还能观察一下住宅楼的景观视野和电梯楼梯位置。在售楼处的时候，可以向售楼人员询问是否有交房标准的现房，去看看这样的房子可以让你对交房时的房子有个具体的感受。

关于获奖项目
    现在，房地产项目奖项满天飞，是不是名副其实关键看评奖单位是不是权威。如果是国家建设部等权威机构评出的“全国优秀住宅小区”，省市主管部门评出的各类优秀住宅小区等，这些楼房质量一般很可靠，购房者在考虑好价格等因素后，可放心购买。而那些媒体评出的所谓奖项，则不要太当回事。

    上面说了这么多看房时的注意事项，还只是大家看房时可能遇到的问题中很小的一部分。如果有条件，看房时不妨邀请一位懂建筑的的朋友作陪，不但可以更深入的了解楼盘质量，还能揭穿销售人员的不少谎言
posted on 2008-11-06 15:37 小熊的家 阅读(77) 评论(0)  编辑  收藏 所属分类: 点滴生活

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