从2005年年中开始琢磨买房的人，如今正越来越后悔，原因很简单，与那时相比，北京房价异常坚定地涨了上去。
一位当初看过亚北威尼斯花园项目的购房者说，当初威尼斯花园最经济的户型每套150多万元，现在已经到了178万元；CBD旁边一个项目虽一直在胎中没有面市，但准备销售的价格已经从去年10月的每平方米9000多元上涨到了12000元；三环边的花园公寓项目，定价时每平方米准备卖8000元左右，曾被人斥为太贵了，而后来，以更高的价格卖得顺风顺水……
为什么，一边是刚刚刮过的房地产行业历史上最猛烈的一次宏观调控风，一边价格却不可逆转地上扬，且涨幅和持续性为北京近几年来所罕见？
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失败的观望
2006年的新年刚刚过去，一则消息被关注房价的人们传来传去：北京的房价已经高过上海了！消息说，年初年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降三分之一。而北京房价则逆势上涨，年末商品房均价达到6725元，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19.2%,，北京商品房均价超过上海每平方米27元。
虽然熟知市场的人们知道，上海房价低于北京房价，很大程度上是数字文章，是上海两个“1000万平方米”的结果之一。但确实，一场突如其来的涨价风暴，正在北京楼市蔓延。
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“北京此次房价上涨与以往不同，是一种持续不断的上涨，而且涨幅已无所谓销售淡旺季之说，以往的经验，每年的1月都不会是销售旺季，价格不会有太大的波动，但这次显然不一样了。”来自上海的房地产观察员俞坚在考察了北京楼市后这样说。
国家发改委、国家统计局最新发布的调查数据支持了俞坚的说法。2006年1月，北京新建的商品住房价格上涨幅度达到8.4%，位居同期全国房价上涨幅度最快的城市之列。同时，同期北京二手房价格上涨幅度也高达10.2%，涨幅同样位居前列。
在这样的暴涨之下，2005年宏观调控政策推出之时，部分买房人坐等观望的举动已经宣告彻底失败。
“我们的楼盘从春节开盘后，基本上是一天一个价。到现在，价格已经从开盘前的6000元/平方米涨到10000元/平方米。反正前来看房的人多的是，我们也不担心卖不动。相反，房价天天涨，看房的人会更多，卖得反而更好。”3月6日，北京中关村一楼盘售楼处的售楼小姐对新地产如是说。
而位于西四环附近的一个项目的开发商，曾这样向新地产描述他们涨价的过程：“我们的楼盘卖到去年年中时，实际上成本已经基本收了回来，宏观调控开始后，我们有些收缩，看不清方向，就不再打广告了。后来，发现别的楼盘似乎都在涨价，而到我们这看房的并不见少。那就每平方米涨500块试试。过了一段时间，依旧没打广告，来看房买房的人依旧没少，那就再涨500块。”
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事实上，不仅中关村、西四环这些位置的楼盘如此，远在清河的楼盘也是“涨声一片”，其中典型的当属在去年轰动一时的华润清河项目。在创下25.65亿元的“天价”不到一年之后，清河项目终于即将面市。而一直备受业界关注的价格问题，根据内部知情人士介绍，定价可能会在10000元/平方米左右，如果这样，这个被命名为“橡树湾”的项目价格将会比同地段的项目高出30%以上。
像橡树湾这样，陡然拉高区域价格的，在2006年即将入市的新盘当中并不罕见。和记黄浦酝酿许久的逸翠园也即将在4月～5月入市，售价将在10000元/平方米左右。实际上，该项目的土地早在2003年底就已归属和记黄浦，由于规划等方面的因素影响，面市日期一拖再拖，但其面市之日，已经创下姚家园区域房价新高，有意无意之间，和记黄埔等来了目前来说，看上去最好的入市时机。
此外，在朝阳公园周边，体量超过200万平方米的泛海国际居住区以及万科并购朝开之后的项目，都有望在2006年以高档住宅的“身份”进入市场，对整体房价的作用，不言而喻。
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高档房价格走高，普通住宅也不肯落后，首创和平里的小镇项目，在此前相当长的时间内，一直传言价格不超过每平方米7000元左右，吸引了不少人的眼球。而现在，这样的“好事”想都不要去想了。
“今后几个月的价格涨幅肯定要超过1月的8.4%，因为1月份基本没有新盘入市，主力的中高档住宅在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，那时候北京房价涨幅可能会有一个比较明显的跳升，涨是一定的。”北京中原地产总经理李文杰说。
中原地产的研究报告显示，2006年可能入市转化为实际供应的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突击闯关”成功的土地，其中8大城区占去80%，这其中又有70%位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域。中原地产的研究人士认为，这样的土地供应结构也将增加北京房价的“敏感性”。
与众多项目“涨声一片”相对应的是，连买房人的购房心理也在“看涨”。据中国指数研究院的市场问卷调查最近的调查结果显示：超过90%的消费者认为宏观调控的持续深入并没有令北京房价快速增长的势头弱下来。超过80%的购房者预期未来1年～3年内，北京房价还会上涨。而房地产行业专家和企业家对未来北京市房地产业的发展预期都相当乐观，信心指数都在75分左右，他们同样普遍看涨2006年北京的房价。
非常态供求关系
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一边是政府不断在强调要进一步加强对房地产市场的宏观调控，稳定房价，一边却是房价不断上涨，这背后，究竟是什么因素在起作用？
对任何一个产品来说，供求关系都是衡量其市场价格的最根本因素。一位业内人士认为，正是因为北京房地产正处于一个非常态供求关系阶段，才导致了这一轮前所未有的涨价潮。
首先，从供应量来分析，现阶段北京土地市场存在着两部分供给，一部分来自于“8·31”大限时的过关地，另一部分则是政府招拍挂放地。由于种种原因，“8·31”过关地进入市场情况非常不好，而政府为了尽快将这些地推入市场，有意地减缓了招拍挂土地的供应，这样一来，土地供应量减少了。正是因为此，才造成了2005年和2006年开发商不断拍出高价地的情况，当类似于南六环马驹桥的项目都已经达到楼面价每平方米2000多元的情况连续出现的时候，实际对整个楼市的价格都产生了催动作用。
供应量有限，需求却仍看不到头。“中国城市化的进程才刚刚起步，外地人对北京的向往也正在起步，这样的需求，配上这样的供应，楼价怎么会不涨。”这位业内人士说。
在这位业内人士看来，在这种供求关系的大背景下，针对上海的宏观政策的调整，在相当程度上反而使不少人看到了北京楼市的投资机会。同时，中国住房政策仍存在着缺陷，未能形成梯次性消费结构，廉租房制度不健全，租房和买房者的比例严重失衡，于是，房价的不断上涨，也使不少人做出了尽快买房的决定，刺激出了本该属于未来几年的需求，甚至是不应选择购房的需求。如此种种，都加大了市场对整个楼市的需求量。
而在北京市房地产信息网总经理雷华看来，对此次北京房价的上涨，完全不必“大惊小怪”，应该从全局、从布局结构的角度看待此次上涨。
雷华认为，北京现在正处于一个调整期，因为城市扩张速度的减缓，城市边缘地区的开发量减小，造成现在看到的平均房价上涨。实际上如果比较同区域的房价，并没什么太大波动。“你可以调查一下，CBD房子去年和前年比差不了多少。你看到的差别是在边缘地区，比方说四环、五环以外，它的开发速度放缓，也就是低房价区域比例减小了，那么我们看总体房价就涨了。”雷华说。
对于宏观政策频频出台与房价波动的关系，雷华的看法是：“政策的影响是未来一、两年的事情，但对当期的房价结构不会产生直接的影响。比如说今年出一个政策，而土地是两年前获取的，这房子已经盖两年，就是说你的政策再怎么强硬，也无法改变，因为房子的刚性成本已没法改变。”
在这种情况下，开发商可以压缩的空间有多少呢？如果他降价10%，那意味着就要牺牲10%的现金利润，从现金的流量角度来讲，就要贴钱，开发商肯定不干。除非像上海那样，市场本身存在较大泡沫。因为这个泡沫是由地产商造成的，并不是由于成本造成的。但是对于北京来讲不是这样的情况，因为北京的房地产泡沫并不是很明显。所以，即使政府再调控，房价也会往上涨。”雷华对新地产分析说。
百人行策动总经理赵珂非常认同土地供应量减少对房价的影响，“城市越发展土地越少，在这样的情况下，控制了源头的东西，很可能造成供需发生变化。如再加上调控的源头，那么价格上升是必然的。”赵珂说。
赵珂同样认为，从需求角度讲，北京这样的城市，远远还没到饱和阶段，还没到盖出的房子没人买，盖出的房子没人要的阶段。所以，政策调不调控，需求量都存在。甚至越调控，需求量就越强，因为土地越来越紧张，土地价格就会越来越高。需求量在短时间内会又一次的被激发出来，这就会造成房价的辅助上升。
此外，她还认为，自从“8·31”以后，小的开发商不断退出市场，大的开发商本身就有实力，又有对市场的运作能力。所以，有可能出现扛价格的现象。因为土地肯定是逐渐减少。在这种情况下，大的开发商如果有意“捂盘抬价”，肯定会抬高房价。
当然，房地产在发展，房子的品质也在不断上升。“现在的房子跟十年前比，甚至跟三年前比，品质都在升级。其实所谓的外交公寓标准，现在已经基本上成为普通住宅的建筑标准。品质的增加，明显地就会增加成本，成本的增加，价格肯定会上升。”赵珂认为，这跟调控没有更多的关系，是自然规律。
任志强又说政府错了
那么，在此轮房价上涨中，有开发商搞价格同盟的情况吗？对此，地产“大佬”任志强予以坚决驳斥。
任志强认为，房地产不可能做到价格同盟。尤其在北京，大大小小的开发商那么多，就更不可能做到价格同盟了。
“现在那么多家钢铁企业，为了谈铁矿石，连政府出面都谈不拢。还有电煤的问题，炒到这种程度都没能形成价格同盟，房地产就更不可能结成同盟。价格同盟如果形成的话，那大家都不买政府的地，都给政府扛着，这就叫价格同盟。根本不可能的事，因为总有一些黑马跳出来，用很高的价去买这块地，这不是很明显的道理吗？”任志强说。
在任志强看来，宏观调控是造成北京房价高速上涨的重要原因之一，没有宏观调控可能房价不会这么涨。
首先，房改之后，政府提出了一个错误的观念，就是让所有人都拥有一套有产权的房子。而这个问题是不符合世界各国住房发展规律的。因为没有一个国家是让所有人都拥有房子的所有产权的。像欧美等发达国家，有产权的房子也才在50%左右。所以这一错误政策使得所有人都不租房，而是买房，那么，就出现了供不应求的现象。这是推动房价上涨的一个重要原因。
其次，房改政策出台以后，政府把所有人都推向市场，让他们都通过市场买房子。而通过市场来买房的方法解决所有居民住房问题的办法本身就是不对的。政策一定要注意对象，不能一刀切。一部分人买市场上的商品房，一部分人靠政府贴息、贴租的方式买市场上的房子，还有一部分人必须依靠政府保障。这个保障系统分成两部分：一部分是中低收入家庭的住房的保障问题；另一个是廉租房的保障问题。而现在，政府的功能严重缺位，经济适用房和廉租房的供应相对于需求来说只是杯水车薪，所有的人都被迫通过市场来买房，导致房源严重短缺，价格必然上涨。
第三，市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。而供求关系的改变，实际上是由于政府的宏观调控造成的。2004年北京房价暴涨，也是因为2003年宏观调控压制供给造成的。2005年虽然限制了供需的消费，但是这种消费的需求和供给需求不平衡造成了2006年房价的继续上涨。在土地的“招拍挂”、“8·31”等政策的作用下，北京的土地供应受到严格制约，其直接的表现就是：2004年，北京新建住宅的竣工量只增长了0.5%，基本上是等于没增长。2005年，北京土地供给更是大幅下降，除了东西部和非商业开发住宅用地增长以外，其他的指标都在下降，而唯独地价却在不断上涨。这一降一涨，其必然结果，就是房价的持续上涨。
王石的“补涨说”
众所周知，在此前几轮的上涨中，北京一直远远落在上海之后。因此，此次北京房价突然放量上涨，在很多人看来，是“补涨”，其目标是要向上海看齐。
3月1日，万科集团董事长王石在接受新地产采访时，首次对新地产提出“补涨说”。王石表示，在本轮宏观调控之前，以上海为中心的长三角地区的房价水平其实就已经明显超过了北京的房价水平，在宏观调控之后，长三角地区城市房地产市场的投机力量被遏制，但房价并没有出现明显下降。宏观调控之后不久，以广州、深圳为代表的珠三角地区城市的房价再次出现明显上涨。因此，这次北京房价的上涨，可以看成是一次明显的“补涨”。原因很简单，第一，长三角城市的房价在投机的“水份”被挤压后仍然没有出现明显下降，而本身就没有投机力量支撑的北京房价，更没有理由长期低于长三角城市；第二，北京是一个日益现代化的首都，是一个世界性的大都市，经济发展水平本身就不比长三角城市低，市场对房子的需求十分巨大，因此，房价也没有理由低于长三角，更没有理由低于珠三角。
任志强则认为，北京作为一个首都，它就必须要融入经济全球化，所以自然就要给人提供房子，如果你不提供，那就只能是由市场提供，所以房价达到上海的水平是迟早的事情。
任志强表示，以前中国采取的政策就是要把上海作为一个“名片”，就是要把周边的富人都吸引过来，增加上海的财力。北京虽然没有采取这种办法，但是它自然而然的形成了一个上学、看病、作家、演员等都向北京集中的这么一个局面，而这个局面是回避不了的，上海就没有这个优势。上海完全是商业优势，没有政治、行政、文化的优势，所以虽然二者需求对象会有差别，但北京的需求量没有理由少于上海。
百人行策动总经理赵珂同样认为，在1997年到1999年这一阶段，北京的房价一直高于上海。当时大家觉得挺合理，因为中国就一个首都，世界就只有一个中国。在当时，上海还没有吸引大批的香港甚至台湾人去投资。很多台湾人反而是在北京。这样，北京的房价高于上海很正常。后来急转直下，上海在某一个时段突然高过北京，因为 2000年后上海迎来了一次“洋潮风”，大批的海外资金和企业落户上海，香港、台湾的企业更是纷纷杀奔上海，把上海的房价拉高了。
赵珂说，从长远来讲，上海的房价没理由高过北京，除非上海的经济地位在中国再一次发生巨大的变化，但在目前相对比较均衡的发展时期，在上海还没有占据一个绝对的金融中心的地位的时候，北京的房价跟上海持平，甚至比上海的房价高，这才是正常的。
北京房价还得上涨30年？
而市场最为关心的是，北京房市的后市走势将会怎样？
在百人行策动总经理赵珂看来，影响北京未来房价走势的因素，一个是人民币升值的因素，另一个是土地的因素。赵珂认为，人民币如果再一次升值，房价必然上涨。当人民币的涨幅真正能实现的时候，就会有大量的外资进来冲击，或者会有大量的集资起来的资金来冲击房地产，那么房价一定升，而且可能会升得很快。
在土地方面，赵珂表示，随着北京城市的发展，可利用开发的土地会越来越少，地价也肯定会不断上涨。因此，在没有其他突发因素影响下，北京房价的上涨从长远来说是肯定的事情。
而在任志强眼里，北京房价的持续上涨在可以预见的将来几乎是肯定的事情。任志强表示，在经济发展的初期阶段，所有的城市都没有一个基本定位，城市的功能还在不断的变化和改造过程中。在北京，目前依然还有大量的旧房没有拆除，这些旧房子根本没有厨房，没有厕所。任志强认为，北京所有的房屋，现在具备成套率的标准只有0.8%左右。而任何一个国家或者地区都不会在成套率水平达到1:1之前出现房价下跌的现象，这是一个基本的经济规律。
“因此，从经济学的规律来看，一个城市的房价必须涨到城市定型完成以后。”任志强估计，北京的完全定型，还需要30年。任志强还表示，美国在经历140年的和平建设时期后，房价还在继续涨，所以，北京房价的涨跌几乎根本就不需要讨论。北京的人口在快速增长、经济在快速增长、GDP在快速增长，房价怎么可能不涨长呢？
“现在要讨论的只是房价的高增长。那什么叫高增长呢？就是高于人民收入的增长。如果房价都是低于人民收入的增长，那都是很合理的增长，所以根本就没有什么好讨论的。因为经济增长的规律就是这样。”任志强说。
从国家宏观经济走势的角度看，在经济宏观背景发展良好的情况下，房价不会下跌。“在中国的宏观经济形势不会下跌的情况下，讨论中国首都—北京的局部房价下跌几乎没有意义。”任志强态度很明确。
焦点房地产网
house.focus.cn
2006年04月06日09:39 新地产
http://house.focus.cn/news/2006-04-06/195878.html